Predaj nehnuteľnosti nie je len o tom, zverejniť inzerát a čakať na kupujúceho.
Správne nastavená cena, kvalitná prezentácia, výber vhodných záujemcov, vyjednávanie, právne dokumenty, financovanie kupujúceho, proces predaja aj samotný prepis nehnuteľnosti – to všetko ovplyvňuje, ako rýchlo a za akých podmienok sa nehnuteľnosť predá.
Ak predávate byt, dom, pozemok alebo inú nehnuteľnosť, tento sprievodca vám pomôže zorientovať sa v celom procese.
1. Začnite správnym určením predajnej ceny
Jednou z najdôležitejších otázok pri predaji je:
Koľko má moja nehnuteľnosť reálne hodnotu?
Najčastejšou chybou býva stanovenie ceny iba podľa ponúk podobných nehnuteľností na internete. Inzerované ceny však nie sú to isté ako ceny, za ktoré sa nehnuteľnosti skutočne predajú.
Pri určovaní ceny treba zohľadniť najmä:
- lokalitu a konkrétnu ulicu,
- typ a stav nehnuteľnosti,
- výmeru a dispozíciu,
- poschodie a orientáciu,
- technický stav,
- kvalitu rekonštrukcie,
- parkovanie, balkón, terasu či pozemok,
- aktuálnu konkurenciu na trhu,
- a dopyt po danom type nehnuteľnosti.
Príliš vysoká cena môže predaj výrazne predĺžiť. Príliš nízka cena zase môže znamenať zbytočne nižší výnos.
Preto je dobré pozerať sa na cenu nielen z pohľadu toho, koľko by ste za nehnuteľnosť chceli dostať, ale aj z pohľadu toho, za koľko je ochotný zaplatiť reálny kupujúci.
2. Pripravte nehnuteľnosť na predaj
Prvý dojem vzniká ešte pred samotnou obhliadkou.
Kupujúci často nehnuteľnosť prvýkrát uvidí na fotografiách alebo vo videu. Preto sa oplatí pred predajom odstrániť veci, ktoré zbytočne znižujú jej atraktivitu.
Nemusí ísť o veľkú rekonštrukciu.
Často pomôže:
- upratať a odosobniť priestor,
- odstrániť prebytočný nábytok,
- opraviť drobné nedostatky,
- upraviť balkón, terasu alebo záhradu,
- vyčistiť okná a svetlá,
- vytvoriť priestor, v ktorom si kupujúci dokáže predstaviť vlastné bývanie.
Pri niektorých nehnuteľnostiach môže mať význam aj profesionálny home staging alebo vizualizácia možného budúceho využitia.
Cieľom nie je nehnuteľnosť „prikrášliť“ za každú cenu. Mala by byť prezentovaná tak, aby jej reálny potenciál vynikol.
3. Kvalitná prezentácia rozhoduje o tom, kto príde na obhliadku
Dobrý inzerát by mal odpovedať na základné otázky ešte predtým, ako záujemca zavolá.
Kvalitné fotografie, presný pôdorys, zrozumiteľný popis a informácie o lokalite pomáhajú kupujúcemu rozhodnúť sa, či je nehnuteľnosť pre neho vhodná.
Pri atraktívnejších alebo špecifických nehnuteľnostiach môže pomôcť aj:
- profesionálne video,
- 3D obhliadka,
- letecké zábery,
- vizualizácie,
- profesionálny pôdorys,
- alebo cielene pripravená prezentácia pre konkrétnu skupinu kupujúcich.
Cieľom nie je mať čo najviac marketingových prvkov. Cieľom je osloviť správneho kupujúceho.
4. Pripravte si dokumenty ešte pred začiatkom predaja
Pred zverejnením ponuky je vhodné skontrolovať, či sú všetky dôležité dokumenty v poriadku.
V závislosti od typu nehnuteľnosti môže ísť napríklad o:
- list vlastníctva,
- katastrálnu mapu,
- nadobúdací titul,
- dokumentáciu k stavbe,
- kolaudačné rozhodnutie,
- pôdorysy,
- doklady o rekonštrukcii,
- energetický certifikát,
- prípadné súhlasy alebo vyjadrenia.
Dôležité je preveriť aj prípadné ťarchy, záložné práva, vecné bremená alebo iné právne skutočnosti, ktoré môžu mať vplyv na predaj.
Problém, ktorý sa odhalí pred podpisom zmluvy, sa rieši podstatne jednoduchšie ako problém, ktorý sa objaví počas predaja.
5. Nevyberajte kupujúceho iba podľa ponúkanej ceny
Najvyššia ponuka nemusí automaticky znamenať najlepší obchod.
Pri rozhodovaní môže byť dôležité aj:
- či má kupujúci schválené financovanie,
- či potrebuje hypotéku,
- aký má časový rámec,
- kedy vie zaplatiť kúpnu cenu,
- či požaduje ďalšie podmienky,
- a či je jeho ponuka reálne uskutočniteľná.
Ponuka o niekoľko tisíc eur vyššia môže byť v konečnom dôsledku menej výhodná, ak sa financovanie kupujúceho skomplikuje alebo sa obchod výrazne predĺži.
Preto je pri vyjednávaní dôležité pozerať sa na celé podmienky obchodu, nielen na jedno číslo.
6. Rezervačná zmluva nie je formalita
Ak sa s kupujúcim dohodnete na podmienkach, nasleduje rezervácia nehnuteľnosti.
Práve v tejto fáze je dôležité mať jasne stanovené:
- kúpnu cenu,
- výšku rezervačného poplatku,
- termíny,
- spôsob financovania,
- podmienky uzatvorenia kúpnej zmluvy,
- a postup v prípade, že niektorá zo strán svoje záväzky nesplní.
Zmluvy by mali byť pripravené alebo skontrolované odborníkom, ktorý rozumie realitným transakciám.
7. Bezpečnosť predaja je rovnako dôležitá ako cena
Predaj nehnuteľnosti zahŕňa vysoké finančné sumy. Preto je dôležité myslieť na bezpečnosť celého procesu.
Súčasťou bezpečného predaja je najmä:
overenie vlastníctva → príprava zmlúv → bezpečný spôsob úhrady kúpnej ceny → podanie návrhu na vklad → kontrola priebehu katastrálneho konania → odovzdanie nehnuteľnosti.
Pri vyšších sumách sa využíva napríklad notárska alebo advokátska úschova, prípadne bankový mechanizmus podľa konkrétnej situácie.
Každý predaj je trochu iný. Preto je dôležité nastaviť postup podľa konkrétnej nehnuteľnosti a spôsobu financovania kupujúceho.
8. Kúpna zmluva a kataster
Po splnení podmienok rezervácie sa pripravuje kúpna zmluva.
Tá by mala presne definovať predmet predaja, kúpnu cenu, spôsob jej úhrady, termíny, odovzdanie nehnuteľnosti a ďalšie dohodnuté podmienky.
Po podpise nasleduje podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra.
Samotným podpisom kúpnej zmluvy teda celý proces nekončí.
Je potrebné počkať na rozhodnutie katastra a následne zabezpečiť aj praktické odovzdanie nehnuteľnosti – kľúče, merače, dokumentáciu a ďalšie náležitosti podľa dohody.
9. Myslite aj na dane a ďalšie povinnosti
Predaj nehnuteľnosti môže mať aj daňové dôsledky.
To, či a za akých podmienok vzniká povinnosť platiť daň z príjmu alebo riešiť ďalšie povinnosti, závisí od konkrétnej situácie predávajúceho – napríklad od spôsobu a dátumu nadobudnutia nehnuteľnosti.
Pri nejasnostiach je preto vhodné konzultovať situáciu s daňovým poradcom alebo účtovníkom.
Predaj nehnuteľnosti krok za krokom
Premýšľate nad predajom?
Predať môžete sami. Otázkou je, koľko času, energie a zodpovednosti chcete venovať celému procesu.
Predaj bez realitnej kancelárie môže na prvý pohľad pôsobiť jednoducho. V praxi však predávajúci často rieši desiatky telefonátov, obhliadky, vyjednávanie o cene, dokumentáciu, právne otázky, financovanie kupujúceho a koordináciu jednotlivých krokov.
Úlohou dobrej realitnej kancelárie preto nie je iba nájsť kupujúceho.
Mala by vedieť správne nastaviť cenu, pripraviť nehnuteľnosť na trh, osloviť vhodných záujemcov, viesť rokovania a zároveň dohliadnuť na to, aby bol celý obchod pripravený a bezpečne dotiahnutý do konca.
Vo WIN-WIN sa predaju nehnuteľností venujeme viac ako 25 rokov. Za ten čas sme sa podieľali na viac ako 900 úspešných transakciách v celkovej hodnote presahujúcej 107 miliónov eur.
Ak plánujete predaj nehnuteľnosti v Bratislave a okolí, radi sa najskôr pozrieme na vašu konkrétnu situáciu.
Nie je potrebné rozhodnúť sa pre predaj hneď. Prvým krokom môže byť jednoducho nezáväzná konzultácia a reálny pohľad na to, čo môžete od predaja očakávať.
